| Type plan: | bestemmingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Reutum, Recreatiebedrijf De Molenhof |
| Status: | ontwerp |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0183.1005159-ow01 |
1.5 Beschrijving van de toekomstige situatie
Het nieuwe bestemmingsplan speelt in op de op dit moment bekend zijnde en gewenste toekomstige situatie. Maar zoals hiervoor is aangegeven, biedt het bestemmingsplan ook voldoende mogelijkheden om binnen de planperiode nieuwe, nog niet bekend zijnde, initiatieven op het gebied van centrumvoorzieningen, groepsaccommodatie en/of verblijfsrecreatie te realiseren. Een en ander met het oog op het kwalitatief verbeteren van voorzieningen. Hierdoor kan De Molenhof de consumenten nog beter van dienst zijn.
De huidige plannen kunnen als volgt worden beschreven.
Verblijfsrecreatie
Recreatiebedrijf De Molenhof zal zich voor de toekomst blijven richten op toeristisch verblijf van gasten en wil, indien bedrijfsmatig noodzakelijk, in kunnen spelen op veranderingen in de markt. Dit betekent dat naast het verblijf in tenten, caravans en campers eveneens het verblijf in recreatiebungalows mogelijk moet worden gemaakt.
Het gebied dat voor verblijfsrecreatie bestemd is, zal ruimte blijven bieden aan maximaal 500 eenheden (tenten, toercaravans, campers, trekkershutten). Dit is in een situatie dat er meer behoefte bestaat aan verblijf in recreatiewoningen. Het aantal recreatiewoningen zal dan ongeveer 200 bedragen.
Op een gedeelte van het terrein moet het mogelijk zijn om maximaal 200 recreatiebungalows en/of trekkershutten te realiseren. Met andere woorden afhankelijk van de markt en de wensen van de consument wil het recreatiebedrijf binnen het maximaal aantal plaatsen de vrijheid hebben, zelf te bepalen welk recreatiemiddel (tent, caravan, camper, recreatiebungalow en/of trekkershut) wordt ingezet. Wijzigingen in het aantal kampeermiddelen zullen via de exploitatieverordening vastgelegd worden. Binnen het planologisch kader zijn deze verschillende aantallen niet noodzakelijk.
Het aantal van 500 eenheden is, aanzienlijk minder dan het huidige aantal plaatsen. Hiervoor is bewust gekozen omdat een recreatiebungalow een andere ruimtelijke beleving heeft dan een kampeermiddel. Hierna wordt beschreven hoe een ander ruimtegebruik tot stand kan komen.
De recreatiebungalows zullen mogelijk binnen de planperiode gerealiseerd worden. De omstandigheden en mogelijkheden dienen daarvoor uiteraard aanwezig te zijn. Het ruimtegebruik van een recreatiebungalow is anders dan die van een kampeerplaats. Er is echter sprake van ruime kamperplaatsen. De gemiddelde plaats heeft een oppervlakte van 120 m2. De nieuw te bouwen recreatiebungalows zullen een oppervlakte krijgen van ca. 85 m2 op een perceel grond van ongeveer 240 m2. Dit betekent dat per recreatiebungalow twee staanplaatsen verdwijnen. De inhoud van de recreatiebungalows bedraagt niet meer dan 300 m3 en zullen recreatief verhuurd worden.
Wanneer alle 200 recreatiebungalows gerealiseerd worden, blijven nog 500 toeristische plaatsen over. In de regels wordt daarom als formule gehanteerd worden dat per nieuw te bouwen recreatiebungalow twee kampeerplaatsen opgeheven dienen te worden.
Dit geldt niet voor trekkershutten. Deze staan los van de recreatiewoningen en hoeven vanwege hun geringe oppervlakte niet specifiek vastgelegd te worden. Ook de vrees voor permanente bewoning is bij de trekkershutten vanwege de omvang en de aard van het gebouw niet nodig. Daarnaast wordt in de regels uitgegaan van een bedrijfsmatige exploitatie van de te verhuren objecten.
Met een mogelijke bouw van 200 recreatiewoningen ter vervanging van seizoenstandplaatsen wordt het karakter van het recreatiebedrijf beïnvloedt. Naast deze 200 recreatiewoningen blijven nog circa 500 staanplaatsen gehandhaafd.
De initiatiefnemer heeft niet voor niets gekozen voor 200 recreatiewoningen. Dit aantal is nodig om een rendabele jaarrond exploitatie te kunnen krijgen. Met minder recreatiewoningen worden de kosten verhoudingsgewijs hoger, hetgeen niet wenselijk wordt geacht. Het recreatiebedrijf wordt in de komende jaren van nieuwe centrumvoorzieningen voorzien. Deze forse investeringen zullen op een bepaalde wijze terugverdiend moeten worden. Naast het behouden van de recreant kan ook het gebruik maken van de wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van 200 recreatiewoningen daar aan bijdragen. In samenhang met de nieuwe recreatievijver, de nieuwe centrumvoorzieningen (gedeeltelijk ter vervanging van bestaande voorzieningen) en de recreatiewoningen krijgt het recreatiebedrijf een kwalitatieve impuls die de komende jaren ten gelde moet worden gemaakt.
Wanneer er voor gekozen wordt om de wijzigingsbevoegdheid, die in de regels is opgenomen, toe te passen, wordt invulling gegeven aan een andere inrichting van het recreatiebedrijf. De 200 recreatiewoningen zullen op een goede wijze binnen het bestaande recreatiebedrijf ingepast moeten worden. Daar waar de mogelijkheden aanwezig zijn, zal extra groen aangebracht worden.
De nieuwe recreatiewoningen bieden de mogelijkheid deze het hele jaar door te verhuren.
Hoewel het aantal bezoekers in de zomerperiode mogelijk minder is (er zijn minder staanplaatsen) kan dit tijdens de winterperiode gecompenseerd worden. Dit heeft tot gevolg dat ook tijdens de winterperiode een economisch effect kan ontstaan voor de omliggende dorpen.
Wanneer behoefte bestaat aan de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zal nadrukkelijk naar de landschappelijke inkleding van de nieuwe recreatiewoningen binnen de grenzen van het recreatieterrein moeten worden gekeken. In hoeverre extra investeringen voor de ruimtelijke kwaliteit nodig zijn, kan mede aan de hand van het wijzigingsplan beoordeeld worden. Hiervoor is overleg met de gemeente Tubbergen nodig.
Centrumgebied
In het centrumgebied is in het verleden gewerkt aan verbreding van de voorzieningen. Naast de receptie, kampwinkel, toiletgebouwen en kantine is er een zwembad (binnen en buiten) gerealiseerd. Daarnaast zijn kinderspeelvoorzieningen en een kindertheater aanwezig. Ook voor de toekomst is een kwaliteitsverbetering van het gebied noodzakelijk. Een centraal punt, waar gespeeld en gegeten kan worden is wenselijk. Om dit te kunnen bereiken zal het complex stap voor stap aangepakt worden. Naast een andere opzet van de situering van de centrumvoorzieningen, zal dit ook leiden tot een groter bebouwd oppervlak dan nu aanwezig is. Ook de omvang van de gebouwen zullen een andere uitstraling krijgen. Het bestemmingsplan biedt hiervoor ruimte.
Op basis van prognoses zal de komende jaren zeker 5000 m² aan bebouwing op het terrein gerealiseerd worden. Dit betreft niet alleen nieuwbouw, maar gaat ook om verbouw van bestaande gebouwen. Om hieraan ruimte te bieden is in dit bestemmingsplan opgenomen dat in het centrumgebied maximaal 6000 m² aan bebouwing aanwezig mag zijn. Deze oppervlakte wordt onder meer wenselijk geacht om het aanbod in de horeca te kunnen verbreden (bijvoorbeeld met een specialiteitenrestaurant en een themarestaurant) en om een overdekte plaza mogelijk te maken. De beoogde inrichting van het centrumgebied brengt met zich mee dat er de komende jaren wijzigingen doorgevoerd moeten kunnen worden. Om onnodige procedures te voorkomen en om snel na het zomerseizoen te kunnen beginnen, is de extra ruimte onontbeerlijk. De verruiming met ruim 2500 m2 is over een periode van 10 jaar ook aanvaardbaar. Met deze extra mogelijkheden kunnen de inmiddels verouderde gebouwen vervangen worden door gebouwen die meer aan de eisen van de huidige tijd voldoen. Wat niet onbelangrijk is, er kan ook meer tegemoet gekomen worden aan de wensen van de consument.
Op de volgende afbeelding is een voorbeeld weergegeven hoe een nieuw centrumgebouw er uit kan zien.
Mogelijk toekomstig centrumgebouw (bron: Building Design Architectuur)
In het nieuwe centrumgebouw worden de diverse bestaande functies ondergebracht. Met het nieuwe centrumgebouw wordt tegemoet gekomen aan de wensen van de consument. Beschreven is dat De Molenhof een echte gezinscamping is. Met het nieuwe gebouw kunnen ouders rustig een kopje koffie drinken terwijl de kinderen aan het spelen zijn.
De nieuwe centrumvoorzieningen zijn gesitueerd binnen de huidige aanduiding voor centrumvoorzieningen. De oppervlakte van die aanduiding wordt niet vergroot. Binnen het gebied met de aanduiding centrumvoorzieningen vindt dus concentratie van gebouwen plaats. In de regels wordt de extra bebouwing bij recht mogelijk gemaakt.
Groepsaccommodatie/technische dienst
Het huidige bestemmingsplan kent een locatie waar groepsaccommodaties toegestaan zijn. Er zijn nu twee accommodaties, waarvan er één ook gebruikt wordt als opslagruimte en ten behoeve van de technische dienst van de camping.
De Molenhof heeft ideeën voor een nieuwe groepsaccommodatie. Deze groepsaccommodatie moet voor meerdere groepen ingezet kunnen worden. Maar dezelfde accommodatie zou ook door één grote groep moeten kunnen worden gebruikt. De vrije indeelbaarheid van de accommodatie in relatie tot de privacy van de groepen, speelt hierbij een belangrijke rol.
De locatie van de groepsaccommodatie zal door nieuwbouw ook anders ingericht worden. De bestaande twee groepsaccommodaties verdwijnen.
Het totaal aantal personen dat gebruik kan maken van een groepsaccommodatie varieert tussen de 12 (kleinste groep) en ca. 70. Hoewel de ervaring leert dat er veelal geen grotere groepen zijn dan 30 personen, wordt het wenselijk geacht enige uitloop te hebben. Op deze manier is De Molenhof in staat om zowel een kleine groep als een grote groepen van twee keer ca. 30 personen te huisvesten.
Ligging groepsaccommodaties ten opzichte van de centrale voorzieningen en de toegangsweg
Uitsnede locatie groepsaccommodaties
Ten behoeve van de opslag van materiaal en de berging van machines zijn aan de noordzijde van de groepsaccommodaties een nieuwe loods en kapschuur gebouwd. Voor deze bebouwing is een projectprocedure/artikel 19 WRO procedure gevolgd. In januari 2010 is hiervoor een bouwvergunning verleend. De loods en de kapschuur hebben een oppervlakte van ca. 650 m2. De ruimte die voor de nieuwe groepsaccommodatie gereserveerd zou moeten worden bedraagt bijna 2.000 m2 bedragen. Dit is een forse oppervlakte die gebaseerd is op de huidige ideeën. In het bestemmingsplan zal ruimte geboden worden aan 1.500 m2. In de regels wordt een afwijking opgenomen voor een verruiming naar maximaal 2.000 m2. In relatie tot de huidige oppervlakte binnen de betreffende aanduiding (circa 1200 m2), is ook deze verruiming over een periode van 10 jaar acceptabel.
In dit bestemmingsplan zijn bouwvlakken opgenomen ten behoeve van de groepsaccommodaties en de loods en kapschuur. Het onderscheid voor wat betreft de situering en de te bouwen oppervlakte wordt mede op de verbeelding weergegeven.
Met de verbreding van de soort voorzieningen en een verruiming van het aanbod voor verblijfsrecreatie wordt invulling gegeven aan het regionale beleid met betrekking tot het aantrekken en ‘vasthouden’ van toeristen.
Sanitaire voorzieningen
Met uitzondering van de groepsaccommodaties, de recreatiebungalows en de centrale voorzieningen, zullen over het terrein verspreid sanitaire voorzieningen aanwezig moeten zijn.
Een aantal is al aanwezig. Voor de sanitairgebouwen wordt uitgegaan van een gemiddelde oppervlakte van 250 m2. Binnen deze oppervlakte is een kleine opslag-/technische ruimte aanwezig en biedt het gebouw ruimte aan voor minder validen en familieruimtes. Mede gelet op het feit dat de sanitaire voorzieningen zeer belangrijk zijn voor de hygiëne is de genoemde oppervlakte aangehouden. Deze oppervlakte biedt voldoende mogelijkheden om eventuele toekomstige eisen op het gebied van hygiëne direct door te voeren. Verder biedt deze gemiddelde oppervlakte de ondernemer mogelijkheden om keuzes te maken in de omvang en locatie van een sanitaire voorzieningen.
Punt van aandacht is dat wanneer er meer recreatiebungalows gerealiseerd worden, er minder recreatieve kampeerplaatsen aanwezig zijn. Hierdoor wordt de behoefte aan sanitaire voorzieningen ook anders. Te zijner tijd zal beoordeeld moeten worden of de oppervlakte aan sanitaire voorzieningen bijgesteld dient te worden, of dat deze voorzieningen gebruikt kunnen worden als ruimte voor de technische dienst.
Zwemvijver
Naast het aanwezige binnen- en buitenzwembad bestaat ook de wens om op eigen terrein een zwemvijver te realiseren. Deze natuurlijk aangelegde zwemvijver zal gerealiseerd worden aan de noordkant van het recreatieterrein en vormt een uitbreiding ten opzichte van het huidige plangebied. Het gaat nu om braakliggende gronden die geen bijzondere kwaliteit hebben.
Zand en water, alsmede de ondiepte ervan, zullen een paradijs zijn voor de kleine gasten van de Molenhof en hun ouders. Daarnaast vormt deze zwemvijver een extra aanvulling op de voorzieningen van de Molenhof.
Naast de zwemvijver zal er ook een visvijver aangelegd worden. Deze wordt afgeschermd van de zwemvijver.
De oppervlakte van de zwem-/speelvijver bedraagt circa 860 m². Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde diepte van 0,50 m. Dit heeft tot gevolg dat ongeveer 430 m3 grond vrijkomt. De visvijver heeft een oppervlakte van ± 484 m² en een gemiddelde diepte van 3 m, waardoor circa 1.452 m3 grond vrijkomt. In totaal komt dus ongeveer 1.882 m3 grond vrij. Op voorhand wordt niet uitgesloten dat er alleen een zwem- c.q. speelvijver komt.
Op basis van de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel en van diezelfde provincie verkregen informatie is geen ontgrondingvergunning nodig wanneer sprake is van een functionele ontgronding die vastgelegd is in een bestemmingsplan.
In deze situatie is sprake van een functionele ontgronding. Met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan kan wanneer het water daadwerkelijk aangelegd wordt, vrijstelling worden verleend van de vergunningplicht voor de ontgronding.
De andere inrichting van deze gronden kan, gelet op de huidige situatie, al als een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit worden aangemerkt.
Naast het zand en het water completeert een ligweide de nieuwe voorziening.
Met de aanleg van een helofytenfilter worden de vijvers op een natuurlijke wijze gezuiverd.
Het betreffende perceel grond bestaat deels uit bomen en is deels braakliggend. De braakliggende gronden en de open ruimte zullen gebruikt worden voor de aanleg van de zwemvijver. De aanwezig bomen zullen zoveel mogelijk gehandhaafd blijven. Daar waar bomen verwijderd dienen te worden, zullen nieuwe bomen binnen de driehoek teruggeplant worden. Ook de groene zone langs de weg zal verdicht worden.
De onderstaande afbeeldingen laten de locatie en de beoogde inrichting van dit gebied zien. Om de zwemvijver voor de gasten van de camping goed en veilig bereikbaar te maken zal een klein stukje van de Molenhofweg afgesloten moeten worden voor verkeer (of zelfs moeten verdwijnen). In verkeerskundig opzicht heeft dit nauwelijks gevolgen. De omliggende agrarische gronden blijven voor de eigenaren goed bereikbaar.
Situering en luchtfoto zwemvijver
Inrichtingsplan zwemvijver
De totale oppervlakte van het betreffende gebiedje bedraagt ca. 1,5 ha.
Binnen dit gebied zal ook de bouw van een klein gebouw mogelijk worden gemaakt. Dit gebouw dient onder meer voor douche en toiletvoorzieningen, opslag van (strand)stoelen en speelmateriaal, technische onderdelen zoals een pomp en de verkoop van ijs, snoep en drinken. De ruimte die voor die gebouw in het plan is opgenomen bedraagt maximaal 100 m2.
De zwemvijver wordt door middel van een helofytenfilter schoon gehouden. Hierna wordt de werking van een helofytenfilter beschreven.
Werking helofytenfilter
Het gaat hier om een zwemvijver met een natuurlijke uitstraling en een biologische zuivering van het water. In een gewone tuinvijver wordt met voldoende zuurstofplanten, een goede verhouding zon-schaduw en een combinatie van verschillende andere vijverplanten een biologisch evenwicht gecreëerd.
In een zwemvijver is dit biologische evenwicht ook nodig, maar een zwemvijver wil men liever wat meer in de zon hebben. Ook is er meer 'open water' nodig. Om toch een goed evenwicht in een zwemvijver te krijgen wordt bij een zwemvijver dan apart een plantenrijk deel aangelegd dat zorgt voor dit evenwicht en voor mooi helder water. Dit plantenrijke deel wordt een helofytenfilter genoemd. Het maakt niet uit waar het helofytenfilter wordt aangelegd, als het maar een goede verbinding heeft met de zwemvijver. In de meeste gevallen wordt het filter direct naast de vijver gemaakt. De zwemvijver en het helofytenfilter vormen dan visueel één geheel. Het lijkt op een natuurwater grenzend aan een rietkraag.
Zwemvijver met Helofytenfilter
Helofytplanten zijn moerasplanten. Ze wortelen in een bodem onder de waterspiegel, maar groeien en bloeien verder boven water. Helofytplanten hebben ook bijna allemaal een grasachtig of rietachtig uiterlijk, zoals de egelskop, lisdodde, gele lis en het riet zelf. De wortels van alle planten hebben zuurstof nodig om zich te kunnen ontwikkelen. De meeste planten halen dit gewoon uit de grond. Komt een plant met 'natte voeten' te staan, dan zal hij spoedig afsterven. Moerasplanten halen de nodige zuurstof voor de wortels via de bladeren uit de lucht en kunnen daarom wel in een waterrijke bodem groeien. Om de wortels van moerasplanten bevind zich veel zuurstof, waar zuurstofminnende bacteriën zich dan ook massaal ontwikkelen. Deze bacteriën zijn nodig om de organische stoffen in het zwemwater om te zetten in mineralen welke door de planten als voeding worden opgenomen. Deze omzetting van organische stoffen en opname van mineralen zorgt er voor dat er uiteindelijk zuiver en helder water overblijft (bron: website Braam tuinen te Smilde).
Met het onderhavige bestemmingsplan is gezocht naar een balans tussen ontwikkelingsmogelijkheden en de juridische rechtszekerheid. Hoewel in het plan veel ruimte wordt geboden aan nieuwe (bouw)mogelijkheden, liggen de bouwlocaties vast. Het gaat hierbij om de centrumvoorzieningen en de groepsaccommodatie. De locatie van de nieuwe zwemvijver ligt eveneens vast.
In de exploitatievergunning voor het recreatiebedrijf liggen aantallen vast met betrekking tot het aantal kampeermiddelen. Ook de gebruiksveiligheid van diverse gebouwen en de ruimtes tussen de betreffende kampeermiddelen kunnen objectief vastgelegd worden.
Het planologische kader biedt voldoende inzicht in het ruimtegebruik en geeft mogelijkheden voor de toekomst. Met de opzet van het plan wordt de ondernemer een kans geboden om zonder nieuwe planologische procedures voor de komende 10 jaar zijn recreatiebedrijf binnen bepaalde grenzen te exploiteren en te ontwikkelen c.q. te verbeteren.
Parkeren
Het parkeren bevindt zich op dit moment aan de voorzijde van de camping, ter hoogte van de molen. Omdat bij de recreatiemiddelen geparkeerd mag worden, is dit parkeerterrein bedoeld voor bezoekers.
Hierin zal in beginsel geen wijziging optreden. Ook nu weer kan gekozen worden voor een eigen invulling door de ondernemer. Door de nieuwe gebouwen (kapschuur en loods) en de beoogde groepsaccommodatie zal de inrichting van het betreffende gedeelte gewijzigd worden. Voorgesteld wordt om de inrichting niet strak vast te leggen, behoudens de locaties van de bebouwde voorzieningen, maar de ondernemer de ruimte te bieden het terrein op een verantwoorde wijze in te richten. Een aparte bestemming “parkeren” of iets dergelijks past daar niet bij. Het parkeren zal in ieder geval binnen het terrein van de camping plaatsvinden.
Het gaat hier om een recreatiebedrijf in het buitengebied. De recreatieondernemer is zich ter dege bewust van het feit dat het bedrijf een mooie maar ook een groene uitstraling moet blijven behouden. De inpassing van de verschillende voorzieningen en de aankleding van het recreatiebedrijf blijven een constante punt van aandacht. Immers een verwaarloosde aanblik zal geen klanten trekken. In de wijzigingsregels voor de bouw van nieuwe recreatiewoningen is als voorwaarde opgenomen dat het parkeren binnen de huidige grenzen van het recreatiebedrijf dient plaats te vinden. Door middel van een parkeerplan dient dit aangetoond te worden.